Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats préliminaires couramment utilisés dans les transactions immobilières en France. Ces deux contrats engagent les parties à la vente d’un bien immobilier, mais ils diffèrent par leur nature juridique et les obligations qu’ils imposent aux signataires. Voici une explication détaillée des différences entre un compromis de vente et une promesse de vente.
Sommaire
Compromis de vente
Définition
Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente », est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente d’un bien immobilier. Cela signifie que les deux parties sont tenues de signer l’acte de vente définitif à une date ultérieure, sauf si l’une des conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt) n’est pas remplie.
Engagement des parties
Dans un compromis de vente, l’engagement est réciproque : le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur s’engage à acheter. Si l’une des parties renonce à la vente sans raison valable (comme l’échec d’une condition suspensive), l’autre partie peut demander l’exécution forcée du contrat en justice ou réclamer des dommages et intérêts.
Versement d’un dépôt de garantie
Lors de la signature d’un compromis de vente, il est habituel que l’acheteur verse un dépôt de garantie (généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente). Ce montant sera déduit du prix total lors de la signature de l’acte de vente définitif ou restitué si la vente ne se réalise pas pour une raison légitime.
Conditions suspensives
Le compromis de vente inclut souvent des conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Si ces conditions ne sont pas remplies, le compromis devient caduc et les parties sont libérées de leurs obligations.
| 📄 Contrat synallagmatique | Engagement mutuel à vendre et acheter un bien immobilier |
|---|---|
| 🤝 Engagement réciproque | Vendeur et acheteur doivent conclure la vente sauf condition suspensive non réalisée |
| 💰 Dépôt de garantie | L’acheteur verse généralement 5 % à 10 % du prix de vente lors de la signature |
| 🏦 Condition de prêt | Le compromis devient caduc si l’acheteur n’obtient pas le prêt immobilier |
| ⚖️ Exécution forcée | La partie lésée peut demander l’exécution du contrat ou des dommages et intérêts |
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Promesse de vente
Définition
La promesse de vente, aussi appelée « promesse unilatérale de vente », est un contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un acheteur potentiel, à un prix convenu, dans un certain délai. Cependant, l’acheteur, lui, ne s’engage pas encore à acheter.
Engagement des parties
Dans une promesse de vente, l’engagement est unilatéral : seul le vendeur est obligé de vendre, tandis que l’acheteur bénéficie d’une option d’achat. Cela signifie que l’acheteur dispose d’un certain délai pour lever l’option, c’est-à-dire confirmer son intention d’acheter le bien. Si l’acheteur décide de ne pas lever l’option dans le délai imparti, la promesse de vente devient caduque et le vendeur est libéré de son obligation.
Indemnité d’immobilisation
Pour obtenir cette option, l’acheteur verse généralement au vendeur une indemnité d’immobilisation, qui correspond à environ 10 % du prix de vente. Si l’acheteur décide d’acheter, cette indemnité est déduite du prix total. Si l’acheteur renonce à l’achat, cette somme est généralement conservée par le vendeur en compensation pour le temps pendant lequel le bien a été « immobilisé » pour cet acheteur.
Conditions suspensives
Comme pour le compromis de vente, une promesse de vente peut inclure des conditions suspensives. Si celles-ci ne sont pas remplies, l’acheteur n’est plus obligé d’acheter, même s’il avait levé l’option.
| 📜 Définition | Engagement à vendre d’un seul côté, prix et délai fixés |
|---|---|
| 🛑 Unilatéralité | Le vendeur s’engage, l’acheteur a une option d’achat |
| ⏳ Délai d’option | L’acheteur dispose d’un temps limité pour confirmer l’achat |
| 💰 Indemnité | Versement de 10 % du prix par l’acheteur pour l’option |
| 🔄 Déduction | Indemnité déduite du prix total si achat confirmé |
| 🛑 Non-achat | Indemnité conservée par le vendeur si l’achat est annulé |
| ⚖️ Conditions suspensives | Acheteur libéré si les conditions ne sont pas remplies |
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Les différences clés
- Nature de l’engagement : Dans un compromis de vente, l’engagement est bilatéral et réciproque, tandis que dans une promesse de vente, l’engagement est unilatéral (seul le vendeur s’engage à vendre).
- Option d’achat : La promesse de vente donne à l’acheteur une option d’achat, ce qui lui permet de se rétracter sans pénalité, à moins qu’il n’ait levé l’option. En revanche, dans un compromis de vente, les deux parties sont engagées à conclure la vente, sauf exceptions.
- Dépôt de garantie vs. indemnité d’immobilisation : Dans un compromis de vente, l’acheteur verse un dépôt de garantie qui est restitué si la vente n’a pas lieu pour des raisons légitimes. Dans une promesse de vente, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, qui est généralement non remboursable si l’acheteur décide de ne pas acheter.
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Choix entre compromis et promesse de vente
Le choix entre un compromis de vente et une promesse de vente dépend des besoins et des stratégies des parties impliquées.
- Un compromis de vente est souvent préféré lorsque les deux parties sont sûres de vouloir conclure la transaction.
- La promesse de vente est plus adaptée lorsqu’un acheteur souhaite sécuriser un bien tout en gardant la possibilité de se rétracter.
Une vidéo bonus pour encore plus comprendre les différences :
En somme, bien que le compromis de vente et la promesse de vente aient tous deux pour but de préparer la conclusion d’une vente immobilière, ils diffèrent fondamentalement dans la nature de l’engagement des parties et dans les conséquences en cas de rétractation. Il est important pour les acheteurs et les vendeurs de bien comprendre ces différences afin de choisir la formule qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur situation.
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