Comment fonctionne une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés dont le but est d’acquérir, constituer et gérer un actif immobilier pour le compte des épargnants. Ce sont des sociétés d’investissements collectifs qui acquièrent des logements neufs, les louent et permettent ainsi une diminution d’impôt grâce au dispositif Scellier. Néanmoins, les SCPI présentent des risques dont la connaissance permettrait d’éviter de commettre certaines erreurs.

Quel est le principe de fonctionnement des SCPI ?

Le principe des SCPI est de créer des associations dont l’objectif est de réaliser collectivement des opérations d’achats dans l’immobilier dans un but locatif.

Il s’agit essentiellement d’acheter des biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, locaux d’activité) à plusieurs afin de profiter des loyers réguliers générés par les immeubles selon leur quote-part au capital de la SCPI. Les souscripteurs peuvent éventuellement espérer une plus-value lors de la revente.

Mais comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI présente de nombreux risques. Ils peuvent être liés :

• au secteur d’activité
• à la liquidité
• à la fiscalité
• au risque locatif
• à la trésorerie
• etc.

Les différents types de SCPI

Deux types d’investissement en SCPI sont importants à discerner : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

En ce qui concerne le premier type, il s’agit de sociétés implantées dans l’immobilier d’entreprise (locaux d’activités, bureaux, commerces et entrepôts). On distingue :

• la SCPI, Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble ou périphérie)
• la SCPI Diversifiée (commerces, bureaux, logistiques…)
• la SCPI Internationale (investissant en France et à l’étranger)
• la SCPI Plus-value ou capitalisation (exemptés de dividendes)
• la SCPI Régionale (investissant en Région hors région parisienne).

Le deuxième type concerne les sociétés implantées exclusivement dans l’immobilier d’habitation (neuf ou totalement réhabilité). On y retrouve :

• les SCPI Scellier Bâtiment Basse Consommation (investissant dans des maisons ou appartements répondant aux exigences du dispositif Scellier c’est à dire jusqu’au 31/12/2012)
• les SCPI Malraux (investissant dans des logements situés dans les ZPPAUP [Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager] et secteurs sauvegardés)
• les SCPI Déficit foncier (investissant dans des biens en future rénovation et dont les travaux sont déductibles des revenus fonciers).

Différences entre l’investissement en SCPI et l’investissement locatif

Tout d’abord l’investissement immobilier locatif traditionnel peut susciter de nombreuses contraintes, par exemple le fait que le propriétaire doive intervenir en cas de fuites, de dégradations ou toute autre panne… Ce qui n’est pas le cas avec l’investissement en SPCI. En effet, il est possible de déléguer à une société toute la gestion que peut susciter la location. Cela concerne la prise en charge de la rénovation ainsi que toutes les autres interventions auprès des locataires. Mais il faut souligner que l’ensemble des frais sont inclus dans la part de SCPI et ne se rajoutent pas ponctuellement. À cet effet, les sociétés de gestion ont l’obligation d’avoir des fonds propres pour gérer les investissements et les frais que suscite la location.

Les différents frais

Un souscripteur en SCPI fait l’objet comme tout propriétaire immobilier de différents frais auxquels il doit s’acquitter :

• les frais d’acquisition : sont pris en compte d’une part dans le prix et correspondent aux droits d’enregistrement et aux frais de notaires
• les frais de gestion annuels : participant à une gestion efficace de la SCPI. Ces frais sont inclus dans le rendement versé
• selon le mode de cession, les frais équivalent à une proportion du montant de la cession.