Dans le domaine de l’immobilier, la location meublée non professionnelle (LMNP) attire de nombreux investisseurs en raison de sa fiscalité avantageuse. Une composante essentielle de cette attractivité réside dans la possibilité de déduire certaines charges des revenus locatifs. Si vous êtes propriétaires, découvrez tout ce que vous devez savoir sur les différentes charges déductibles, les conditions de leur déduction et les effets sur la fiscalité de la LMNP.
Sommaire
Comprendre la LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) concerne les propriétaires louant des logements meublés. Ce statut est accessible sans condition de revenu ou de nombre de logements, à condition que les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % du revenu global du foyer.
La LMNP offre le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre ces deux régimes dépend des revenus locatifs du propriétaire ainsi que de ses préférences en matière de gestion comptable.
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Régime réel vs régime micro-BIC
Les propriétaires en LMNP doivent choisir entre le micro-BIC et le régime réel.
- Le micro-BIC concerne les propriétaires avec des revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 €. Ce régime simplifie la déclaration grâce à un abattement forfaitaire de 50% et la gestion est plus simple sans détails des charges réelles.
- Le régime réel, bien que nécessitant une tenue comptable plus détaillée, peut être plus bénéfique pour ceux qui ont des charges importantes à déduire ou souhaitent maximiser l’effet de l’amortissement des biens et équipements. Ce régime est intéressant si les charges dépassent 50% des recettes locatives ou si le propriétaire envisage de générer un déficit BIC.
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Les charges déductibles en LMNP
Voici une liste des principales charges que les propriétaires peuvent déduire :
- Les amortissements : Les bâtiments (hors terrain) peuvent être amortis, typiquement sur une durée de 20 à 30 ans. Les meubles et équipements peuvent aussi être amortis, généralement sur une période de 5 à 10 ans.
- Les frais de gestion : Cela inclut les honoraires des agences immobilières, les frais de comptabilité, et autres frais administratifs liés à la gestion du bien.
- Les charges de copropriété : Les dépenses de maintenance, de réparation et d’amélioration sont déductibles tant qu’elles ne concernent pas des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Les taxes et impôts : La taxe foncière et la contribution économique territoriale (CET) sont déductibles.
- Les intérêts d’emprunt : Les intérêts payés sur les prêts souscrits pour l’achat, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont entièrement déductibles.
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Détails sur l’amortissement en LMNP
L’amortissement représente la perte de valeur des actifs du fait de leur utilisation, de leur usure ou de leur obsolescence. En LMNP, l’amortissement des biens immobiliers (hors terrain) se calcule généralement sur une période de 20 à 30 ans. Tandis que les équipements et meubles sont amortis sur 5 à 10 ans. À savoir, le calcul de l’amortissement doit être fait selon des modalités précises et doit être justifiable en cas de contrôle fiscal.
Exemple pratique
Pour mieux comprendre l’impact des charges déductibles, prenons l’exemple d’un appartement avec les caractéristiques suivantes :
- Acquisition à 200 000 €, avec 180 000 € attribuables au bâtiment et 20 000 € aux équipements.
L’amortissement annuel du bâtiment serait d’environ 6 000 € à 9 000 €. Celui des équipements serait de 2 000 € à 4 000 €, selon la durée choisie. Ces montants viennent réduire le revenu imposable, potentiellement jusqu’à générer un déficit fiscal.
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Conditions et limitations
Pour bénéficier de ces déductions, il est essentiel de bien tenir sa comptabilité et de conserver toutes les factures et justificatifs. Les dépenses sont engagées dans l’intérêt direct de l’activité locative et être dûment justifiées.
Impact sur la déclaration fiscale
Les charges déductibles peuvent conduire à une baisse significative du revenu imposable. Dans certains cas, elles peuvent même créer un déficit BIC. Ce dernier est reportable sur les bénéfices des années suivantes. Cette possibilité constitue un avantage fiscal de taille pour les investisseurs.
La LMNP offre des avantages fiscaux intéressants grâce à la possibilité de déduire de nombreuses charges. Cependant, la gestion fiscale de ces locations meublées demande de la rigueur et la connaissance des règles comptables et fiscales. Il est souvent judicieux de consulter un expert pour optimiser sa déclaration et s’assurer du respect des obligations légales.
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